Z czego wynika obowiązek dokonania przeglądu budowlanego?

10
Zgodnie z tym przepisem wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wszelkich wad, które ujawnią się w przedmiocie umowy, w ciągu terminu określonego w gwarancji. Typowa formą udzielenia gwarancji jest wystawienie dokumentu gwarancyjnego; zdarza się jednak iż udzielenie gwarancji następuje w treści samej umowy o roboty budowlane. W treści tej umowy strony mogą także określić terminy przeglądów gwarancyjnych, które nastąpią na żądanie zamawiającego, nie częściej niż raz do roku, przez okres trwania gwarancji.

Oprócz gwarancji, wykonawca robót budowlanych odpowiada za wady na zasadzie rękojmi za wady, do której stosuje się przepisy k.c. dot. umowy o dzieło. W myśl art. 638 k.c. do rękojmi za wady dzieła stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z przepisami k.c. okres rękojmi wynosi w odniesieniu do budynków – trzy lata. Podobnie jak w przypadku gwarancji strony mogą zakres odpowiedzialności oraz terminy w umowie modyfikować. W myśl art. 637 §1 i §2 k.c., jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin. Powyższe przepisy, mimo iż zawarte są z w Tytule XV k.c. poświęconym umowie o dzieło, maja wprost zastosowanie do umów o roboty budowlane, zgodnie z art. 656 § 1 k.c.

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego na właścicielu nieruchomości lub  zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek należytego dbania o nieruchomość w taki sposób, aby nie stwarzała ona zagrożenia dla ludzi oraz ich mienia i nie wpływała negatywnie na estetykę otoczenia. Ustawodawca narzucił na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym oraz w szczególności, o czym stanowi art. 62 § 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane ( Dz. U. 2006, nr 156, poz. 1118; p.bud.) nałożył na nich obowiązek dokonania obligatoryjnych przeglądów technicznych.

W tym zakresie ustawa rozróżnia dwa rodzaje kontroli okresowych, pierwszy to okresowe kontrole wykonywane raz w roku, drugi to kontrole wykonywane raz na pięć lat. Kontrole okresowe z art. 62 ust. 1 pkt 1 p.bud., mają na celu nie tylko weryfikację stanu technicznego określonych w tym przepisie urządzeń odgrywających pierwszoplanową rolę dla zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych, ale także mają stanowić główną podstawę dalszych działań organów nadzoru budowlanego. Kontrole okresowe z art. 62 ust. 1 pkt 2 p.bud. spełniają natomiast dodatkowo funkcję informacyjną w zakresie ewentualnych przyszłych działań nakierowanych na poprawienie przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz estetyki jego otoczenia.

Obowiązek dokonania  kontroli rocznych może wynikać z postanowień umownych zawartych miedzy stronami, przyjmując formę tzw. przeglądów gwarancyjnych przeprowadzanych raz do roku, w okresie trwania gwarancji lub rękojmi, przez wykonawcę budynku, na wniosek i przy obecności właściciela bądź zarządcy nieruchomości.

W związku z powyższym prawo budowlane nie przewiduje w swoich regulacjach unormowania dotyczącego odpowiedzialności wykonawcy w zakresie wykonania obowiązkowych przeglądów budowlanych. Zgodnie z przepisami p.bud., wykonawca nie jest odpowiedzialny za przeprowadzenie zarówno kontroli okresowych, jak również kontroli obowiązkowej po zakończeniu budowy. Kontroli tej dokonuje właściwy miejscowo i instancyjnie organ nadzoru budowlanego (co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego – art. 59a ust. 1 p.bud. w zw. z  art. 83 ust. 1 p.bud.). Obowiązek wezwania tego organu do przeprowadzenia kontroli spoczywa na inwestorze.

Zarówno w przypadku przepisów dotyczących gwarancji, jak i rękojmi, uregulowanych w k.c., ustawodawca nie nałożył obowiązku dokonania okresowych przeglądów budowlanych na wykonawcę obiektu budowlanego. Jedynie wówczas gdy strony w umowie o roboty budowlane ustalą jednoznacznie takowy obowiązek, wówczas to wykonawca jest zobligowany do przeprowadzenia kontroli okresowych oraz poniesienie wszelkich kosztów z tym związanych. W przeciwnym razie obowiązek ten jednoznacznie spoczywa na właścicielu nieruchomości bądź zarządcy obiektu budowanego.

PODZIEL SIĘ