Prowadzenie działalności gospodarczej w budynku lub lokalu mieszkalnym a podatek od nieruchomości

3
Niejednokrotnie organy podatkowe same domagają się od przedsiębiorców, którzy zarejestrowali działalność gospodarczą w mieszkaniu podatku według najwyższych stawek. Okazuje się jednak, że tego typu twierdzenie jest sprzeczne z zasadami określania stawki podatku od nieruchomości. Co więcej, bardzo często prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym nie wymaga zapłaty podatku według wyższej stawki od jakiejkolwiek części tego lokalu. Natomiast różnica pomiędzy obiema stawkami podatku za 1 m2 powierzchni użytkowej jest niebagatelna. W 2012 r. maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi 0,70 zł za m2, zaś dla związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi 21,94 zł za m2.

Od czego płacony jest podatek od nieruchomości?

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości, stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 95 poz. 613 z późn. zm., zwana dalej: UPiOL) są nieruchomości oraz obiekty budowlane stanowiące:

1) grunty;
2) budynki lub ich części;
3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicje legalną pojęcia „budynek” zawiera art. 1a ust. 1 pkt 1 UPiOL, zgodnie z którym budynkiem jest „obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

Z definicji zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), do której odwołuje się art. 1 a ust. 1 pkt 1 UPiOL przy definiowaniu pojęcia budynek wynika, że budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni oraz posiada fundamenty i dach. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych powiela zatem definicję legalną budynku, zawartą w ustawie Prawo budowlane. W tym miejscu wskazać należy, iż użyty w art. 1 a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwrot obiekt budowlany, stanowi wyłącznie doprecyzowanie pojęcia w kontekście definicji zawartych w ustawie prawo budowlane, z uwagi na fakt, iż ustawa prawo budowlane przez obiekt budowlany rozumie 3 kategorie obiektów, a to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury.

Mając na uwadze powyższe definicje, za budynek podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości uznawać należy obiekt, który jest budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego i również w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a więc jest trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Tym samym kluczowe dla zdefiniowania budynku jest określenie trwałego związku z gruntem oraz wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadanie fundamentów i dachu. Zatem nie odpowiadają wymaganiom „trwałego związku z gruntem” tymczasowe obiekty budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Bowiem tymczasowy obiekt budowlany jest to obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy i obiekty kontenerowe. Wskazane obiekty, o ile nie są związane trwale z gruntem, nie mogą być uznane za budynek w rozumieniu UPiOL. Warto podkreślić, że trwały związek z gruntem obiektu budowlanego występuje jedynie wówczas, gdy nie został on wzniesiony na określony czas.

Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą

Z brzmienia art. 1 a ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy, za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się „grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.”

Ustawodawca zdefiniował pojęcie działalności gospodarczej w art. 1a ust. 1 pkt 4 UpiOL odwołując się do ustawy – Prawo działalności gospodarczej. Jednakże wspomniana ustawa została zastąpiona przez ustawę z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Mimo zmiany stanu prawnego ustawodawca nie zmienił w ciągu kilku lat od wejścia w życie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej treści art. 1a ust. 1 pkt 4 UpiOL, co stanowi przykład niskiego poziomu legislacyjnego UpiOL. Zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Tym samym przedsiębiorca, który jest właścicielem budynku gospodarczego jest zobligowany do zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższych stawek od całego budynku. Artykuł 5 ust. 1 pkt 2 lit. b UPiOL stanowi, że dla budynków lub ich części, jeżeli są one związane z działalnością gospodarczą, właściwa jest najwyższa stawka. O związku z działalnością gospodarczą decyduje jedynie okoliczność, iż właścicielem budynku jest podmiot posiadający status prowadzącego działalność gospodarczą. W orzecznictwie ukształtowany jest pogląd, iż okresowe niewykorzystywanie budynków do prowadzenia działalności gospodarczej nie przesądza o tym, że przestają być one związane z działalnością gospodarczą.
[page_break]
Budynki i lokale mieszkalne potraktowano odrębnie

W tym miejscu warto jednak zwrócić uwagę, że nie można twierdzić, iż każdy budynek stanowiący własność przedsiębiorcy będzie automatycznie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Trzeba bowiem mieć na względzie, że osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może zakupić budynek (lokal) mieszkalny ma potrzeby osobiste. Tym samym nie będzie podlegał on opodatkowaniu na zasadach dotyczących opodatkowania nieruchomości o obiektów budowlanych związanych z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie w sposób odrębny zostały potraktowane budynki mieszkalne, które tylko w przypadku ich faktycznego zajęcia na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu według najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Ciekawie w tym zakresie przedstawia się status domków letniskowych, które w pewnych sytuacjach mogą być kwalifikowane jako budynki mieszkalne, a w innych jako zajęte na potrzeby działalności, z racji tego, że ich właścicielem jest prowadzący działalność gospodarczą.

Ustalenie przynależności budynku do danej kategorii wymaga łącznego uwzględnienia licznych okoliczności. W celu dokonania takich ustaleń organ podatkowy, zgodnie z nakazem ustawodawcy wyrażonym w art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000r Nr 100.poz. 1086 ze zm.), ma obowiązek uwzględnić treść wpisu dotyczącego danego budynku w ewidencji budynków prowadzonej przez właściwego starostę. Jednakże w sytuacji, w której budynek nie jest objęty ewidencją budynków i nie ma dostępnego wpisu dotyczącego tego budynku, w celu prawidłowego przeprowadzenia postępowania dowodowego i ustalenia prawdy materialnej zastosowanie znajduje art. 180 § 1 ustawy z dnia 19.sierpnia 1997r- Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r, Nr 8,poz.60 ze zm.), nakazujący dopuścić jako dowód i ocenić każdy środek dowodowy dostępny organowi i będący w stanie przyczynić się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jedynie z tym ograniczeniem, aby nie był sprzeczny z prawem. Charakter budynku dla celów podatkowych powinien zostać określony w postępowaniu podatkowym w oparciu o wszystkie dopuszczalnie prawnie dowody.

W konsekwencji przyjąć należy, iż jeżeli dany obiekt (budynek lub lokal) jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, to winien być zakwalifikowany i uznany dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości jak za budynek mieszkalny w rozumieniu art. 5 ust.1 pkt 2 lit a UPiOL.. Tym samym, uwarunkowania techniczne obiektu nie są i nie mogą stanowić jedynej przesłanki kwalifikacyjnej o uznaniu budynku za mieszkalny czy też pozostały w rozumieniu cyt. przepisu. Istotnym jest zamiar przebywania np. właściciela i jego bliskich w tymże budynku, jako centrum życiowym.

Kiedy podatek według wyższej stawki?

Mając na uwadze obowiązujące przepisy należy wskazać, że jedynie sama rejestracja działalności gospodarczej w budynku (lokalu) mieszkalnym nie powoduje automatycznie konieczności zapłaty podatku od nieruchomości według wyższej wysokości. Bowiem dopiero faktyczne zajęcie na potrzeby działalności spowoduje konieczność zapłaty podatku według najwyższej stawki. Jednak podatek według podwyższonej stawki będzie płacony jedynie od tej części, która została faktycznie zajęta na działalności. Za zajęcie faktyczne na potrzeby działalności nie można jednak uznać jedynie rejestracji działalności w budynku (lokalu) mieszkalnym…

PODZIEL SIĘ